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房企欠税门第二季:央视的反击

房产 2013-12-31 16:469800admin

      上个月,“惊呆所有小伙伴”的房企欠税门并没有因为房地产(行情 专区)大佬们的“抱团抗辩”而停止发酵,反而大有星火燎原之势。

  据央视《东方时空》日前报道称,吉林万科城项目、广州万科金域蓝湾等多个项目已经达到清缴土地增值税的条件,但企业并未主动申报,而当地税务主管部门并未要求企业清缴。央视称,仅万科一家企业,应交而未交的土地增值税达到44亿元人民币。

央视反击房企欠税门

  据大公网报道,央视此前关于房企欠缴3.8万亿巨额土地增值税的报道让各界吃惊了一把,然而一些房地产大佬们并没有缄默不言,反而称央视的报纯属无知。现在,央视再度高调反击,并且直指房产一哥万科欠缴土地增值税达44亿。

  不过,对于央视的反击,任志强在微博中隔空回应称央视将万科当成欠税的老虎痛打。他表示,自己不知道万科是否欠税。但从央视报道中看不出万科是否欠税。央视没证明已具备纳税条件的楼盘未结算增值税,也未证明未交增值税的余额与这些应结算项目的关系。

  据央视报道,近年来政府部分出台了多项政策抑制房价。今年3月的新“国五条”就有“税务部门要强化土地增值税的征收管理工作”这样一条。但在全国不少地方,土地增值税这样一项抑制房价快速上涨的重要措施却没有落实。

  以广州万科金域蓝湾为例,万科租售中心金域蓝湾店业务主任透露,整个小区三期楼房基本售罄,业主也已入住。这位业务主任说:“人家售楼部已经撤走了,哪有一手房呢?”

  按照《中华人民共和国城市房地产管理法》第27条规定,房地产项目经验收合格后,方可交付业主使用。广州金域蓝湾三期项目均有业主入住,说明已经完成竣工验收。而万科2012年企业年报披露,截至2012年12月31日,金域蓝湾预售比例高达98.04%,远远高于85%的清算要求。

  事实上,广州金域蓝湾项目从2007年到2009年12月31日,有10个项目预售销售许可证,截至2012年12月31日,已满3年,也符合土地增值税清算条件。这也意味着,无论从预售比例,还是项目预售许可证满三年的条件,截至2012年12月31日,广州金域蓝湾一期项目早已达到清算征缴土地增值税的条件。

  然而,至今税务主管部门并未清算征缴该项目土地增值税。

  值得玩味的是,广州白云区地税局石井事务所副所长何丽玲对此回应称:“反正这个楼盘到目前为止还没有清算,因为我们还没有发出清算通知书。”当被问及“什么时候会清算”时,何丽玲回复称:“这个我们也说不准。”

  据了解,国家税务总局《土地增值税清算管理规程》第6条规定:主管税务机关应从纳税人取得土地使用权开始,按项目分别建立档案、设置台帐,对纳税人项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程情况实行跟踪监控,做到税务管理与纳税人项目开发同步。

  也就是说,主管税务部门有台账,应该清楚各项目清算征缴土地增值税的时间节点,然而,万科2011年报显示,广州万科同福西项目,即万科华庭项目,早在2011年12月31日前,其预售比例即达到100%,符合清算征缴条件已达1年,主管部门仍未对其清算征缴该项目土地增值税。

  实际上,万科有的项目符合清算征缴条件已数年,但没有清算。万科2010企业年报显示,截至2010年12月31日,万科柏悦湾一期项目预售比例达到96.1%,符合清算条件。至今已经将近3年,万科该项目仍然没有清算。

  在央视实地调查中,万科吉林成项目,万科金域蓝湾,万科柏悦湾、万科华庭项目均早已符合清算条件。万科方面,未及时主动申报土地增值税,而项目主管税务部门也没有按照应收尽收也就是应征必征的职责要求,及时要求开发商,即万科的子公司吉林市万科滨江房地产开发有限公司(吉林万科城)、广州万科房地产公司(万科柏悦湾、广州万科华庭)以及万科控股公司广州鹏万房地产公司(广州金域蓝湾),对上述项目清缴土地增值税。

  需要指出的是,万科对达到土地增值税清算条件的项目已经自行清算计提了应补交的土地增值税准备金,但实际上并未将其缴入国库,而是一直挂在企业帐上。

  从万科2012年年报上,应付未付土地增值税数额惊人。该公司自行根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》的清算条件,计提了土地增值税清算准备金计人民币4,434,898,885.31元,(2011年:人民币4,648,130,538.40元).

  仅万科一家房地产企业计提但未缴入国库的土地增值税就达44.34亿元。

  对此,有专家指出,由于房地产公司一般都不会主动、及时申报、清算、缴清土地增值税,一旦税务部门行政作为不及时,没有如期清算、征缴土地增值税至国库,那这笔钱就会列为“应付(未付)土地增值税”长期挂在企业帐上,企业获得巨额利益,国家与民众利益却大受损害。

  不过,也有专家表示,房企拖欠土地增值税是个假问题。目前应完善不动产税制体系,清晰地租和税费边界,打破地方政府垄断土地市场格局,允许农地等直接入市,并把土地增值税等整合到土地持有环节,统一以1%左右的房产税形式计征。

  同时,对存量房则基于开发商等之前缴纳的相关税费,加上已缴相关税费对应的70年期收益,并除以70年等,分摊出每年作为房屋所有人缴纳的房产税,比较该均值与1%的房产税应纳税的高低后进行多退少补,进而在全国范围内推广房产税。

  3.8万亿土地增值税之谜

  据央视《每周质量报告》上个月报道称,调查发现多家知名房地产公司欠缴土地增值税,且数目惊人。报道称,2005年至2012年8年间,房地产开发企业应交而未交的土地增值税总额超过3.8万亿元。

  而长期关注我国房地产业发展的北京职业律师、注册会计师、注册税务师李劲松,此前根据国家统计局、财政部、以及国家税务总局公布的房地产相关数据,对没有征收到位的土地增值税做了精心的分析测算,结果发现,2005年1月1日至2012年12月31日,这8年间全国房地产企业应该缴纳的土地增值税超过4.6万亿元,而实际上8年间国家征收到的土地增值税为0.8万亿元。

  对于上述数据,中国科学院社会发展与公务创新研究部部长康小明对此重新做了核算,结果没有出入。这就意味着2005年1月1日至2012年12月31日全国房地产开发企业应交而未交的土地增值税总额超过3.8万亿元。

  康小明特别指出,“这件事,数额确实是太吓人了,如果能把房地产企业欠缴的应交未交的土地增值税,及时足额地征缴回来,那么,很多开发商的资金链,应该就扛不下去了。这将使得他们利用闲钱炒高地价,抬高房价的可能性大大降低。”

  另据专家介绍,土地增值税直接让房地产暴利税,征求土地增值税的目的,就是要加强国家对房地产市场的调控,压缩房地产企业利润空间,抑制房价过快增长,抑制开发商炒买炒卖土地,投机获取暴利的行为,避免国有土地收益流失,以增加国家财政收入

  目前我国土地增值税实行四级超额累进税率,对房地产企业售房收入扣除开发成本等支出后增值部分,土地增值率搞的多征,低的少征,无增值的不征。房地产毛利率只要达到34.63%以上都需要缴纳土地增值税。

  而目前房地产通产的操作模式,土地增值税已被列入了土地开发成本,即房地产商应向国家缴纳的增值税,早就包含在消费者的购房款中了。按照现行规定,房地产开发项目销售超过85%,或获得商品房预售许可证满3年等条件下,政府部分就应该按规定对该项目进行土地增值税的清算征缴。

  然而对国内知名的45家上市房地产公司的企业年报进行分析后发现,这些公司无一例外都有巨额应交而未交的土地增值税。同期,也几乎都有足够的用于缴税的货币资金。而且,不少房地产公司将应交的土地增值税长期未交,只是挂在账上,导致应交土地增值税税额滚雪球般的一年比一年多。其中29家房地产公司,截至2012年12月31日应交未交土地增值税总额已经高达640亿元。

  其中,应交未交土地增值税金额排名前十大上市房企分别是(截至2012年12月31日数据):

  雅居乐地产控股有限公司83亿元;SOHO中国有限公司64亿元;广州富力地产股份有限公司58亿元;万科股份有限公司58亿元;深圳华侨城股份有限公司49亿元;招商地产(行情 股吧 买卖点)44亿元;合生创展42亿元;融创中国控股有限公司27亿元;金地集团(行情 股吧 买卖点)26亿元;新世界(行情 股吧 买卖点)中国地产24亿港元。

  值得玩味的是,富力地产等公司生产年报中所列出的土地增值税不是现期业务,并不需要全部立即上缴。但是与此同时,这些地产公司将这部分土地增值税算成了公司已经支出的经营成本,即这些上市房地产公司向股民公布企业利润已经减掉了这部分没有足额上缴的土地增值税。

  对此,富力地产相关负责人强调有相当数量的房地产公司都采用这种的处理方式,甚至是地产行业的通行做法。不过,相关专家却指出,地产公司这种说法站不住脚的。上市公司年报中,包括土地增值税在内的应交税金、应付税金都已经完成清算,应该及时向税务机关缴纳应该缴纳而未缴纳的实际纳税额。

  财政部财政科学研究所副所长刘尚希指出,应付税金就是应该交的税,如果没交就是欠税。

  事实上,虽然挂账手法没有什么负面的实质性的影响,但央视报道指出,房地产企业这种做法给国家税收造成了窟窿。房地产企业敢这样做,是没有感受到来自税务部分确实的压力。根据我国法律,纳税人未按规定缴税,税务机关限期责令缴纳税款外,从滞纳之日起按日加收滞纳税款的万分之物的滞纳金。企业面临数额巨大的罚款,负责人也可能会承担刑事责任。

  但实际情况却是,地产公司并未受到惩处。


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