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仟邦资都:从执行角度解读房产抵押风控模式

财经 2015-6-23 11:206670admin
   内文提示:并不是所有办理公证抵押手续的房产抵押担保类理财产品都一样安全。在发生违约后,只有执行易、变现速度快、处置所得可全额覆盖投资本息的才是真正安全的好产品。而这与公司的风控手段息息相关。 

    房产抵押担保类理财产品因有房产作为抵押保障而偏受投资人喜爱。可实践验证,并不是所有办理公证抵押手续的该类产品都一样安全。在发生违约后,此类不少都面临处置难、变现慢等问题。 

    但这并不代表“房产抵押担保”模式本身不安全,而是有些平台的风控手段不够严密。发生违约后,能够确保抵押资产执行易、变现速度快、处置所得可全额覆盖投资本息的才是真正安全的好产品,而这与公司的风控手段息息相关。 

    风控前置:防止恶意租赁对抗抵押权 

    影响抵押房产难以被处置的一大原因便是——恶意租赁对抗抵押权。 

    根据《合同法》规定,租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。即,如果出租在前,抵押在后,则抵押权实现后,租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效,这时,抵押不破租赁。若该情况发生在房产抵押担保模式中,引发的后果就是,当借款人违约,不能按期还贷,由于租赁合同仍然有效,即使抵押房产附有强制执行效力,该房产也很难被顺利处置。 

    为了避免该情况的发生,作为以优质住宅作为核心基础资产的第三方综合金融服务商,仟邦资都(www.cgstate.com)凭借8年来在房产抵押细分领域的资深风控经验,具有预见性地把风控措施进行了前置。具体的做法是在房产抵押合同签订之前,先行签订长达20年的租赁合同,同时办理房产租赁备案登记,从而有效防止恶意租赁对抗抵押权风险的发生,从根本上确保抵押房产处置无阻。 

    专项基金:为抵押房产提供流动性支持 

    当抵押房产处置无阻后,它面临的另一难题就是流动性风险。 

    的确,附有强制执行效力的抵押房产,在折价或拍卖后,投资人可优先受偿。但投资人不知道的是,在中国的司法体制下,一个违约的房产抵押,从起诉到拿到房产拍卖变现的过程,最快也要6个月以上,有些甚至在项目到期2年后都没得到解决。对投资人而言,他虽没遭受终极坏账的损失,却承担了到期本息无法按时兑付的流动性风险。 

    不过,该情况在仟邦资都从未发生,行之有效的做法就是与第三方机构进行合作,参与设立流动性基金,一旦发生违约,流动性基金第一时间受让债权与收益权,先行偿付投资人本息。此外,通过设立房产并购基金收购处置抵押房产,双管齐下,把流动性风险降至最低。可见,仟邦资都为投资人提供的是一套全闭环无盲点的安全风控体系。 

    虽然目前,很多公司通过引入第三方评级机构,创建风险预测模型,甚至成立风控部门,推出风控产品来为自身产品做宣传。可在众多的风控模型中,到底哪些才是真正能起到风控作用的呢?中国政法大学教授李爱君指出,互联网金融行业始终缺乏统一的风控方法论引导和规范,不同背景的平台风控机制和模型各不相同,对投资人而言,很难找到规避风险的有效途径。而就在2015年4月,仟邦资都获得由国际权威机构SGS颁发的ISO9001房产抵押类风险标准化管控体系认证证书,成为业内首家风控体系获国际认证的专业服务公司,是对传统风控体系的补充和增强。 

    身为理性的投资人,在甄别房产抵押担保类理财产品时,显然需关注它的处置及变现能力。 

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